こんにちは、ちゃママです。
2018年1月11日放送のBSジャパン「お金のなる気分～欲張り女子のケーザイ学」を見ました。
「老後を豊かにする自宅の活用法」と題して、マイホームを活用して人生を豊かにする方法について紹介されました。
司会は高橋真麻さん。ゲストはファイナンシャルプランナーの合田菜実子さん。
「老後の住み替えも懐次第 マイホーム売るか貸すか」
(日本経済新聞電子版2014年2月8日掲載)
記事によると、老後にさしかかると、家が広すぎたり、買い物の移動などが難しくなったりして、住み替えを検討する人が多いのだとか。
しかし、実際には住み替えるのは難しいと考えているシニア層が全体の23％。
理由として「購入資金を工面できない」が半数以上とあります。
目次
老後を豊かにする自宅の活用法
ケース1：引っ越したいけど売りたくない
| 夫55歳、妻52歳のAさん夫婦。 30代で校外の一軒家を購入。 子どもが独立し、夫婦2人暮らし。 便利な地域に引っ越したい。 家は残したい。 |
合田さん
「便利な所に引っ越したいけれども自宅を残したいという方におすすめなのが、マイホーム借上げ制度。
移住・住み替え支援機構(JTI)が提供しているサービスで、自宅をJTIを経由して第三者に貸すことができる」
JTIを通して家賃収入が入るので、そのお金で駅に近いマンションなどを借りることができます。
3年ごとに契約の見直しがあるので、自宅に戻ることも可能です。
合田さん
「一般の賃貸サービスとの違いは、JTIが一度借り上げて転貸というかたちになるので、入居者と直接やりとりすることはなくて、手間がかからない」
真麻さん
「入居者がすぐに見つからなかったら？」
合田さん
「空き家保証というのがある。入居者が見つからなくても賃料の85％は保証してくれる」
真麻さん
「えー？そんなうまい話には裏がありそうですけど…」
合田さん
「保証がついているぶんだけ、近隣の相場と比べると少し家賃が低めに設定されている」
家賃が周辺相場の80～90％程度。
そこからさらに手数料15％が引かれた金額が持ち主に入ります。
真麻さん
「不動産会社に貸し出してなかなか借り手が見つからないというよりは、JTIを利用したほうがよさそう」
合田さん
「老後のお金なので、入居者が見つからないリスクは一番大きい。そういう意味では安心して貸し出しできるのがメリット」
ケース2：ローンが払えないけど住み続けたい
| 夫65歳、妻60歳のBさん夫婦。 定年退職している。 年金収入ではローンが払えない。 家に住み続けたい。 |
合田さん
「こういう方におすすめなのが、リバースモーゲージ」
(リバース＝逆、モーゲージ＝抵当権）
リバースモーゲージは、自宅を担保に融資を受けるもので、住み続けられるのが特徴。
亡くなったら自宅を売却することで、融資を返済します。
では、Bさんがリバースモーゲージを利用した場合、どうなるのか。
合田さん
「Bさんは、40歳のときにマイホームを6,000万円で購入した。定年退職したが、ローンが1,000万円残っている。
リバースモーゲージを使おうと思って金融機関に相談したところ、審査があり、自宅のいまの評価は4,000万円になると言われた。(東京スター銀行による試算)
融資の可能額は、2,400万円（60％で試算）」
真麻さん
「でも2,400万円あれば、ローンを完済した上に、1,400万円あまるわけですよね？」
とはいえ、あくまで融資なので、可能額全額ではなく必要な分だけを借りるのがポイント。
なぜなら、
合田さん
「融資なので借りた分に対して、利息を払わないといけない」
真麻さん
「利息があることを忘れていました！利息はどのくらいですか？」
合田さん
「年間1,000万円を借りた場合、参考金利ですが年率3％の利息がついたとすると、30万円が年間でかかる。
これをひと月あたりにすると、2万5,000円」
真麻さん
「ローンを完済できて、月に2万5,000円払ってその家に住んでいるという感覚になりますね。たとえば旦那さんが契約していて、旦那さんが先に亡くなった場合、奥さんは住めなくなるんですか？」
合田さん
「金融機関によって扱いは違うが、たとえば旦那さんが亡くなったときにもう一度審査があって、同じように物件の審査とか収入要件の審査とかがあって、そこをクリアすれば奥さんが一人で住むこともできる」
なお、リバースモーゲージは、住宅ローンの支払いだけでなく、生活資金、医療費、老人ホーム入居資金、リフォーム資金などにも使えます。
(金融機関によって異なります)
合田さん
「いまリバースモーゲージが増えているのはなぜかと言うと、親も子どもに頼りたくないし、子も親に頼らないという考え方が広まっているから」
真麻さん
「わりとドライな人が多いんでしょうね」
合田さん
「(親に)お金は自分たちで使っていいから、老後は自分たちでやってねみたいな親子関係が増えているようです」
大事なマイホーム、うまく活用して豊かな老後を送りましょう。
ちゃママ感想
マイホーム借上げ制度は聞いたことがありましたが、リバースモーゲージは知りませんでした。
家は建てるほうがいいのか、借りるほうがいいのかなんていう記事をよく見かけますが、家族構成やお金に対する考え方、仕事などで変わりますよね。
空き家問題が社会問題化し、かつてのニュータウンは 20年後には…というテレビの特集などを見ると恐ろしくなりますが、実際地方に住んでいると、あちこちに空き家、空き部屋、貸家、売地、売家があります。
わが家は転勤族だし、息子が7歳にもなってしまうと親元にいるのはあと10年程度？そうなると一戸建ては必要か？という話になってしまいます。
そして、将来息子がどこで暮らし、どこで仕事をするのかわからないのに、戸建てが残ることはいいのだろうか？と考えてしまいます。
お互いの実家もどうなるんだろう？と考えると、悩みはつきません。
消費税が10％になる前に駆け込みで住宅を購入する予定のかたがいらっしゃるかもしれませんが、増税後に買ったほうがお得ということもあるようです。
わたしはまったく家を買う予定がないのでわかりませんが、たくさん調べてみることをおすすめします！
一般社団法人 移住・住み替え支援機構（JTI）のHPはこちら
↓↓
http://www.jt-i.jp/
